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没拿到房产证之前签订购房合同是否有保障

发布时间:2017-10-12 点击次数: 次 来源:互联网整理,仅供参考
  我们都知道在购买房子的之后是需要对房产证进行约定的,在现实生活中,有一些人在与开发商签订《》后,在未取得房产证时将该房屋卖给他人,一旦涉诉,该转让行为的效力就成为了争议的焦点问题。接下来由的小编为大家整理了一些关于没拿到房产证之前签订购房合同是否有保障方面的知识,欢迎大家阅读!

  【案情简介】

  2008年4月16日,林某与某房产公司签订《商品房买卖合同》,约定由林某向房产公司购买一套商品房(下称讼争房屋),房价十五万元,各项税、费由林某承担,首付房款十万及税费,余款在《商品房买卖合同》登记备案后付清。合同签订以后,林某按约定支付了房款十万元,并按合同支付各种税、费一万三千元,房产公司于2008年7月11日向林某交付了房屋,但一直未办理《商品房买卖合同》备案。

  2008年7月16日,林某与方某经协商,签订一份《房屋转让协议书》,约定:林某将刚刚交付的讼争房屋转让给方某,以在房产公司内更名的方式交易。更名后,所有相关手续由房产公司办理,一切与林某无关,如因房产公司更名出现问题,双方互不承担责任。房屋总价为19万元,更名费由方某承担。协议签订以后,方某即向林某支付定金2万元,随后,林某向房产公司支付更名费2250元,房产公司为双方更名,重新与方某签订了一份《商品房买卖合同》,并将林某交款票据(十万元房款及一万三千元税费)变更至方某名下。

  方某在与房产公司重新签订《商品房买卖合同》后,多次催促房产公司将《商品房买卖合同》进行备案无果,经到有关部门查实,该房已于2008年1月28日备案在房产公司员工秦某名下。

  方某于2009年3月9日以房产公司为第一被告、林某为第二被告、秦某为第三人向人民法院提起民事诉讼,在诉讼请求中要求(部分诉讼请求,节录):确认林某与方某签订的《房屋转让协议》无效,并与房产公司一起连带返还原告已付房款及利息,另赔偿原告一倍的购房款。

  原告方提出,原告与林某签订《房屋转让协议》时,林某尚未依法登记领取权属证书,因此该协议违反《城市》第三十八条“下列房地产,不得转让:(六)未依法登记领取权属证书的;”之规定,根据的相关规定,该协议应属于无效合同。且二被告恶意串通,故意隐瞒房屋已出售的事实,构成欺诈,应当连带承担惩罚性赔偿责任。

  审查了案件材料后,笔者决定接受林某的委托,作为其诉讼代理人积极应诉。在代理的过程中,我方提出如下基本观点:《房屋转让协议》虽冠以“房屋转让”字样,实为合同权利义务转让,应为有效协议:

  【法律解读】

  一、林某与方某签订的《房屋转让协议》实质上是合同权利义务转让关系。

  林某与方某签订《房屋转让协议书》时,双方均明确知晓该房屋尚未取得该房所有权,但根据林某与房产公司原来所签订的《商品房买卖合同》的约定,林某享有合同权利并承担合同义务,双方合同尚在履行中。林某与方某所签订的《房屋转让协议书》中,双方亦明确约定交易方式为“在房地产公司内更名方式”,即合同更名,实际上是先由林某与房产公司解除原合同,然后再由方某与房产公司重新签订《商品房买卖合同》,这是典型的将合同权利义务一并转让的行为,即合同的概括转让,而不是实质意义上的房屋转让。

  二、林某与方某之间转让合同权利义务的行为合法有效。

  首先,林某与房产公司原来签订的《商品房买卖合同》是有效合同。虽然林某在转让合同时该合同尚未经在有关部门备案,但我国法律并没有规定《商品房买卖合同》以备案为生效要件,因此不能以此为由认定原《商品房买卖合同》无效。至于房产公司在此之前已将该房备案到他人名下,仅是其存在欺诈或者违约行为,可以作为追究其惩罚性违约责任的依据,但不能据此否认合同本身的效力。

  其次,我国《合同法》第八十八条明确规定“当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中,林某将合同权利义务一并转让给方某,取得了合同相对方(即房产公司)的同意,并由房产公司将原合同更名至方某名下,实际上相当于林某与房产公司解除了原合同,再由方某与房产公司重新签订了一份《商品房买卖合同》。该转让合同权利义务的行为符合上述《合同法》第八十八条之规定,并已更名完毕,即履行完毕,完全合法有效。

  三、原告诉称答辩人与第一被告恶意串通,故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实对其进行欺诈,是没有事实依据的。

  一审人民法院经过组成合议庭审理本案,于2009年9月初作出一审判决,支持了我方观点。法院判决书亦认为:本案中林某与方某《房屋转让协议》实质上转让的标的是合同的权利和义务,且取得了合同相对方的同意,因此认定该转让行为有效,并据此判决驳回了原告对我方当事人所提的诉讼请求。

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