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假冒房东出售房屋,过户是否有效?

发布时间:2017-08-30 点击次数: 次 来源:互联网整理,仅供参考
  甲是一套房屋的产权人,甲的弟弟乙瞒着甲到公安局办理了署名为甲而照片为乙的临时身份证,又利用便利条件窃取了甲的户口簿及房地产权证,后到公证处办理《公证》,委托丙代理出售该套房屋。后丙与丁签订该套房屋的买卖合同,丙在签约时提供的甲的身份证就是乙办理的公安局制发的3个月临时身份证。随后,丁取得了这套房屋的产权证。甲后来发现房子已经过户,向法院起诉,要求法院确认这套房屋的产权仍归自己所有,并要求丁归还房屋。

  问题是,在被弟弟假冒身份将房屋已经出售的情况下,甲可以拿回这套房屋的产权吗?

  该案在审理过程中,有两种观点:

  一种观点认为,根据第106条的规定,无处分权人将不动产转让给受让人,在满足以下条件时,受让人可以取得该不动产。1、受让人受让该不动产时是善意的;2、转让的价格是合理的;3、转让的不动产已经登记。本案中,丁与丙签订买卖合同时以为丙已经取得了实际产权人甲的授权,丁是善意的,并且转让的价格没有明显低于市场价,同时房屋已经过户。故本案满足了物权法第106条的规定,丁已经取得了该房屋,甲无权要求丁归还房屋,只能向自己的弟弟乙要求赔偿。

  另一种观点认为,物权法第106条关于不动产善意取得的规定中,“无处分权人”是专指产权人登记与实际不一致的情况,例如,房屋实际是哥哥的,但房产证办在弟弟名下,这样弟弟才是“无处分权人”,才可以适用善意取得的规定。而本案中,弟弟并非“无处分权人”,而是个诈骗分子,其行为属于犯罪,因此不能适用善意取得的规定,甲方可以要求丁归还房屋,至于丁的损失,可以要求乙来赔偿。

  这两种观点的分歧,在于对物权法上“无处分权人”的理解有差异。第一种观点认为一切对房屋没有处分权利的人都是“无处分权人”,而第二种观点认为只有房产登记在名义上和实际不符的人才是“无处分权人”,但决不包括通过非法手段实施诈骗者。这种认识上的差异导致对案件的判决决然相反。

  该案最后以第一种观点结案,即判决丁善意取得了该房屋,甲无权要求丁返还。原因是从字面意思来看,“无处分权人”并没有范围限制,泛指一切没有处分权利的人,而不管此人是通过合法还是非法途径实际控制了房屋。但是,该案的判决引起了广泛的争论,反对者认为该判决违背了善意取得制度原理。

  该案对于实践的指导意义在于,在被假冒身份出售了房屋时,房东的风险是很大的,采用第一种观点的法官,会直接判决善意取得成立,令房东无法追回房屋。而采用第二种观点的法官,虽然不认为受让人可以善意取得,但却会考虑是否构成表见代理(即受认人是否有理由相信出让人已经取得产权人的授权),如果表见代理成立,法官一样会判决买卖合同有效,从而使产权人丧失追回房屋可能性。

  该案还告诉我们,在法官适用法律时,按照法律字面意思来理解是最直接也是最可能的选择,除非有司法解释明确限定了这个条文不是按照字面意思来解释的。理论上的理解可以用来作为辩论观点,但一定要作好不能说服法官的后手准备。

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