伊犁哈萨克自治州公X旅客运输服务中心诉新疆伊犁众X房地产开发有限责任公司合作开发房地产合同纠纷案_banner
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伊犁哈萨克自治州公X旅客运输服务中心诉新疆伊犁众X房地产开发有限责任公司合作开发房地产合同纠纷案

发布时间:2021-05-07 点击次数: 次 来源:互联网整理,仅供参考
【中 法 码】合同法学·合同法总论·双务合同履行中的抗辩权·先履行抗辩权·效力·阻却对方请求权 (t0105030201)
【关 键 词】民事 合作开发房地产合同 房地产 合作关系 出资 收回投资 过户 先履行义务 违约 继续履行 合同目的 解除合同 后履行义务 先履行抗辩权
【学科课程】合同法学
【知 识 点】先履行抗辩权 双务合同
【教学目标】明确先履行抗辩权的概念,掌握双务合同中的权利义务。
【裁判机关】最高人民法院
【程序类型】民事提审
【案例效力】《最高人民检察院公报》2013年4号(总第135号)公报
 
【案例信息】
【案    由】合资、合作开发房地产合同纠纷
【案    号】(2011)民抗字第81号
【判决日期】2012年12月14日
【申 诉 人】新疆伊犁众X房地产开发有限责任公司(原审被告、反诉原告、二审上诉人)
【被申诉人】伊犁哈萨克自治州公X旅客运输服务中心(原审原告、反诉被告、二审上诉人)
 
【争议焦点】 
在房地产合作开发解除协议中,提供用地的一方负有向提供资金的一方清偿投资款的在先义务,而提供资金的一方在获得清偿后负有为对方办理产权过户的在后义务。当提供用地的一方未能履行清偿义务时,提供资金的一方能否行使先履行抗辩权拒绝办理产权过户手续。
【裁判结果】 
一审法院认定:众X公司未能按《解除联营协议》第六条及《补充协议》的约定销售相应房产,且已实际销售的房产低于原定销售价格,同时众X公司怠于行使自己的债权长期占有客运中心的资产,致使《解除联营协议》和《补充协议》的合同目的未能实现,故众X公司的行为构成违约,且损害到客运中心的合法权益,此时客运中心可以要求将《解除联营协议》第六条和《补充协议》解除。但是按照协议约定,客运公司应一次性向众X公司支付一千五百万元,但客运中心仅支付了1 250万元,因此客运中心亦构成违约。因众X公司和客运中心的行为均违反合同约定,故二者无需互相支付违约金;根据天意司法会计所的鉴定报告,众X公司实际售出1 619.71平方米。另有69.42平方米预售房屋,因此众X公司共计售出房屋1 689.13平方米。由于众X公司与购房者约定的合同价款为12 542 268元,该数额远低于与客运中心约定的价值,故应当以众X公司与客运中心约定的13 548 826元确定。综上,众X公司对客运中心的总投入为34 246 400元,此后发生热贴费十一万元,税费二十万元,众X公司收回的投入包括客运中心一次性支付的1 250万元,按照双方的合同价销售1 689.13平方米房产获得13 548 826元,从其他方面获得的收回资金为481 381.18元,故众X公司对客运中享有的债权应为8 026 193.15元;由于众X公司为将资金投入客运大厦和销售客运大厦付出了一定劳务,故客运中心应支付众X公司劳务费八十万元。
一审法院判决:解除客运中心与众X公司签订的《解除联营协议》的第六条及《补充协议》;由众X公司向客运中心移交客运大厦1 689.13平方米已出售铺面之外的所有房屋,并移交相关的土地、产权手续;客运中心支付众X公司投资款 8 026 193.15元;客运中心支付众X公司反诉的劳务补助金八十万元;上述第三、四项合计8 826 193.15元由客运中心向众X公司付清;建筑工程公司所承包工程的质保金,在其履行质保义务后由客运中心偿付;其它甩项建设工程合同所涉及的质保金,若承包方履行完质保义务后,由众X公司偿付;若承包方履行质保义务不能,由众X公司向客运中心承担相应责任;已销售的1 689.13平方米铺面对外所享有的债权归众X公司;联建客运大厦过程中对外所负的债务,除上述质保金及热贴费和税金外,均由众X公司承担;驳回客运中心和众X公司的其它诉讼请求。
众X公司、客运中心均不服一审判决,提出上诉。 
二审法院判决:驳回上诉,维持原判。 
众X公司不服二审判决,提出再审申请。 
再审法院裁定:驳回众X公司的再审申请。 
众X公司不服再审法院裁定,向检察机关提出抗诉申请。 
检察机关审查认定,原审法院认定事实不清,适用法律有误: 
一、根据客运中心和众X公司在《解除联营协议》第六条的约定,众X公司通过销售1 935.67平方米的房产来收回客运中心拖欠的款项,因此众X公司销售房产并不是其合同义务而是以此来收回投资,实际上这一条款是为解决客运中心还款困难而为众X公司获得投资款而设置的权利担保。此外,在《解除联营协议》和《补充协议》中亦未明确销售房产的的数量和截止时间,故众X公司的销售房产行为未违反合同约定,不应构成违约;根据众X公司提供的《关于盘活客运大厦销售活动的方案》和《伊犁客运站商业项目销售代理合同书》两份证据,表明众X公司在积极销售房产,并未怠于履行合同;根据《中华人民共和国合同法》的相关规定合同的解除有严格的条件限制,但在本案中众X公司销售房产及不转移产权的行为不存在违约,因此二审法院将双方签订的《解除联营协议》第六条和《补充协议》解除是不正确的;众X公司的行为不存在违约,客运中心一次性仅向众X公司支付1 250万元是违约,因此根据双方的合同约定,客运中心应向众X公司支付五十万元的违约金。
二、根据客运中心和众X公司签订的《解除联营协议》和《补充协议》的约定,只有在客运中心履行向众X公司支付全部的投资款的先履行义务后,众X公司才有义务将未售出的房产一次性转移给客运中心,因此在客运中心未先完全履行义务时,众X公司不转移房产使用权和所有权不存在违约。 
三、由于众X公司销售房产是用于抵扣客运中心拖欠的投资款,故在销售房产过程中产生的税金及相关费用应由客运中心承担,二审判决漏判了销售房产产生的税金及相关费用的承担问题。 
检察机关依法提出抗诉。 
再审法院判决:撤销二审民事判决;维持一审民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项、第九项、十项;变更一审民事判决第二项为:客运中心履行完向众X公司付清投资款等 8 826 193.15元之后,众X公司向客运中心移交客运大厦已出售商铺之外的房地产产权;客运中心向众X公司支付违约金50万元。
【裁判要旨】 
1.房地产合作开发双方经协商签订协议将合作关系解除,且约定“合作关系解除后,由负责出资的一方以销售房产并就销售款获得清偿的方式收回投资,在获得全部清偿后出资一方应将房产过户至负责提供用地的一方”,但双方并未约定销售期限以及办理产权过户时间。此时,只要出资一方积极履行销售义务,即使在一定期限内销售情况欠佳,另一方也不得以其未将约定的房产销售完毕构成违约为由,主张其承担责任。但如果房产的销售情况欠佳的状态一直持续,继续履行协议无法实现收回投资以及产权过户的合同目的,那么此时可以将上述协议解除。
2.在房地产合作开发解除协议中,提供用地的一方负有向提供资金的一方清偿投资款的在先义务,而提供资金的一方在获得清偿后负有为对方办理产权过户的在后义务。那么当提供用地的一方未能履行清偿义务时,提供资金的一方有权行使先履行抗辩权,拒绝办理产权过户手续。至于提供资金的一方办理产权过户手续的时间,应当以对方履行清偿义务的时间为准,而非立即履行。
【法理评析】 
1.根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定,因不可抗力致使不能实现合同目的,或者当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的,当事人可以解除合同。所谓合同目的,是指合同当事人为取得某种东西或者达到某种目的,而以签订并履行合同的方式予以实现的一种主观意愿。根据《合同法》第九十四条的规定,“合同目的不能实现”是合同当事人行使合同解除权的前提条件。导致合同目的不能实现的情形主要有两种,即不可抗力和当事人违约。也就是说,如果合同双方当事人为促进某种目标的实现或者获得相关利益而订立合同,但因发生情事变更或者当事人不履行主要合同义务造成合同目的不能实现,那么当事人即可要求解除合同。根据《合同法》的规定,合同解除后的法律后果主要为:对于尚未履行的部分,应当终止履行;对于已经履行的部分,可综合考虑合同履行的情况以及合同性质,承担恢复原状或采取其他补救措施的责任,且负有过错的一方应承担赔偿责任。
本案中,《解除联营协议》和《补充协议》系众X公司与客运中心的真实意思表示,且协议内容并没有违反法律的禁止性规定,应为有效合同。合同签订后,客运中心并依约向众X公司一次性支付一千五百万元,而是仅支付1 250万元,其行为已构成违约。虽然客运中心主张众X公司未能依约销售约定的房屋,但是从本案现有的证据,即《解除联营协议》、《补充协议》、《关于盘活客运大厦销售活动方案》和《伊犁客运站商业项目销售代理合同书》上看,双方并未就销售房屋的期限以及向客运中心移交房屋产权的时间做出过约定,即使是在诉讼中众X公司仍可继续履行销售义务。而且,众X公司已经积极的履行销售义务,只是因为客观原因的限制,才导致客运大厦销售情况欠佳。综合上述情况,足以认定在履行《解除联营协议》和《补充协议》的过程中,众X公司并不存在违约行为。由于客运大厦的销售状况确实不好,如果继续履行《解除联营协议》和《补充协议》,将无法实现众X公司将投资款收回以及客运中心将客运大厦房屋产权收回的合同目的。在此情况下,根据《合同法》第九十四条的规定,应当将《解除联营协议》和《补充协议》解除。又因在履行《解除联营协议》和《补充协议》的过程中,客运中心存在违约行为,故其应就该违约行为向众X公司支付违约金五十万元。
2.《合同法》第六十七条规定:“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”上述法律所规定的系先履行抗辩权问题。所谓先履行抗辩权,是指先履行债务一方未履行或者履行不合格的,后履行一方对抗先履行一方的履行请求,以此来保护自己的期限利益、顺序利益。当事人要享有先履行抗辩权,应当满足下列条件:首先,双方当事人应当互相负有债务;其次,上述债务存在履行的先后顺序;第三,负有先履行义务的一方,未能履行或者履行不符合约定。
本案中,根据众X公司和客运中心签订的《解除联营协议》和《补充协议》的约定,即首先由众X公司销售客运大厦的商用部分房屋,并以该销售款清偿客运中心所欠众X公司投资款,此后众X公司再将剩余未售出部分的产权办理至客运中心名下。从上述约定中可以看出,众X公司与客运中心互相负有清偿投资款、办理产权过户手续的债务。其中,应当由客运中心先履行清偿投资款义务,其后才由众X公司履行过户义务。但是,负有先履行义务的客运中心未能清偿全部欠款,即客运中心的履行不符合约定,故众X公司此时可以行使先履行抗辩权,拒绝办理未售出的房产的所有权和使用权的转移手续。至于众X公司办理产权过户手续的时间,应当以客运中心履行清偿义务的时间为准,而非立即履行。
【适用法律】 
《中华人民共和国民法通则》第五十三条 企业之间或者企业、事业单位之间联营,按照合同的约定各自独立经营的,它的权利和义务由合同约定,各自承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条 当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第(一)项 当事人的申请符合下列情形之一的,人民法院应再审:
(一)有新的证据,足以推翻原判决、裁定的。
第一百八十六条第一款 人民法院按照审判监督程序再审的案件,发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的,按照第一审程序审理,所作的判决、裁定,当事人可以上诉;发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的,按照第二审程序审理,所作的判决、裁定,是发生法律效力的判决、裁定;上级人民法院按照审判监督程序提审的,按照第二审程序审理,所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
【法律文书】 
民事起诉状 民事答辩状 民事上诉状 民事上诉答辩状 民事申诉状 律师代理意见书 民事一审判决书 民事二审判决书 民事再审判决书
【思考题和试题】 
1.先履行抗辩权是指什么。
2.先履行抗辩权的行使条件。
3.什么是双务合同。
【裁判文书原文】 (如使用请核对裁判文书原件内容)
《民事判决书》
抗诉机关:最高人民检察院。
申诉人(原审被告、反诉原告、二审上诉人):新疆伊犁众X房地产开发有限责任公司。
被申诉人(原审原告、反诉被告、二审上诉人):伊犁哈萨克自治州公X旅客运输服务中心。
申诉人新疆伊犁众X房地产开发有限责任公司与被申诉人伊犁哈萨克自治州公X旅客运输服务中心合作开发房地产合同纠纷一案,最高人民法院作出裁定,新疆伊犁众X房地产开发有限责任公司不服,向新疆维吾尔自治区人民检察院提出申诉。该院立案审查后提请最高人民检察院抗诉。本院作出判决,对本案进行再审。本院依法组成合议庭,本案现已审理终结。
2001年11月16日,伊犁众X房地产开发有限责任公司(以下简称众X公司)与伊犁州公X旅客运输服务中心(以下简称客运中心)签订《联营开发房地产协议书》,约定客运中心出土地,众X公司负责投入开发所需全部资金,并约定了房屋和利润的分配比例等。当第一期工程项目客运大厦完工后,双方于2003年12月18日签订《解除“联营开发房地产协议”的协议》 (以下简称《解除联营协议》),约定:双方自愿解除《联营开发房地产协议》;众X公司同意以天意会计师事务所的审计资料为基础测算的21 633 696元的总价将整个客运大厦(除去已售出和已预售的1 935.67平方米)的所有房地产使用权和所有权转交于客运中心(具体移交方式和转让款按第六条办);客运中心向众X公司支付劳务补助金八十万元;在双方产权移交过程中所发生的相关税金和费用,由客运中心承担;协议签订后,客运中心一次性支付众X公司一千五百万元;客运中心对该项目5%的质保金在质保期后,根据相关部门提供的质检报告予以支付;如有违背此协议的,违约方支付对方违约金五十万元整等。《合同》第六条约定“对负一楼、一楼、二楼还未售出的商用部分暂不办理产权转移手续,由众X公司继续以不低于原定价格的标准出售,销售资金由双方共同管理,首先用于清偿客运中心所欠众X公司的相关款项,直到还清为止。此销售过程中所发生的税金和相关费用由客运中心承担,从销售总额中抵扣。剩余部分商业面积由众X公司将产权转至客运中心名下”;另外双方在附表中约定了各楼层房屋出售的最低售价。合同签订后,客运中心依合同约定,向众X公司支付1 250万元,余250万元未支付。
2004年5月9日双方又签订《关于对“解除‘联营开发房地产协议’的协议”的补充协议》(以下简称《补充协议》),约定:一、对原《解除联营协议》第六条补充为对负一楼、一楼、二楼、三楼、四楼、五楼、六楼还未售出的商用部分暂不办理产权转移手续,由众X公司继续以不低于原定价格的标准出售,销售资金由双方共同管理,首先用于清偿客运中心所欠众X公司的相关款项(以最后审计结果为准),直到还清为止;此销售过程中所发生的税金和相关费用由客运中心承担,从销售总额中抵扣;客运中心所欠众X公司相关款项还清后剩余部分商业面积和土地由众X公司负责将房地产产权一次性转至客运中心名下;二、原客运中心在中行贷款(除原解放路308号油库土地出售的资金还贷外)尚未偿还的余额部分,由众X公司代客运中心向中行办理有关房产抵押手续,待客运中心偿还完所欠中行贷款余额后,由众X公司负责将代办的抵押房地产产权办回客运中心。
双方当事人均认可对众X公司在联营期间的投入可分四部分计算,即:伊犁建筑工程公司所承包的土建部分以现有的工程决算鉴定为准;37项甩项合同所涉及的投入以合同价为准;对客运大厦的消防工程及隔断装修工程委托决算,以鉴定价为准;其它方面的投入以审计价为准。关于众X公司已收回的资金,双方也主张委托审计。伊犁天诚工程造价咨询有限责任公司对消防工程及隔断装修工程进行决算,结果为:隔断装修工程造价为482 586.03元;消防工程造价为 2 078 154.66元。同时,新疆天意司法会计鉴定所对众X公司在联建客运大厦过程中的投入和回收资金情况进行审计,结果为:众X公司的总投入为34246400.33元(其中包括众X公司欠承包单位的建筑工程款,对众X公司所欠的税款及热贴费不包括其中);关于众X公司所回收的款项,客运中心已支付众X公司1 250万元,《解除联营协议》中注明已出售和预售的1 935.67平方米的铺面按双方约定的销售价格价值为15 877 290元,众X公司实际出售铺面1 619.71平方米,按双方约定的售价应为13 548 826元,与购房户签订的合同价为12 542 268元,实际收款为11 692 603元。
2005年3月30日,客运中心以众X公司违约为由,向新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院起诉,要求:解除《解除联营协议》第六条及《补充协议》的第一条和第二条,确认客运大厦未售出部分的房地产产权全归原告所有,清算被告方对大厦的实际投资及原被告双方的债权债务。众X公司反诉,要求依法判决客运中心支付劳务费八十万,支付违约金五十万,向众X公司赔偿损失53 770.19元,承担反诉的诉讼费用。
另外,1.2004年7月22日、8月5日,伊犁州法院先后将客运大厦5、6、3、4楼查封扣押,客观上造成销售困难;2.为促进商铺销售,众X公司于2005年2月7日向客运中心的上级主管部门伊犁州交通局提出《关于盘活客运大厦销售活动的方案》;3.2005年3月21日众X公司与乌鲁木齐墓士塔格营销传播有限公司签订《伊犁客运站商业项目销售代理合同书》。
2006年2月16日,新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院作出(2005)伊州民三初字第12号民事判决认为,客运中心与众X公司在履行《联营开发房地产协议》过程中,自愿签订的《解除联营协议》和《补充协议》有效。而自签订合同之日至今,众X公司不但未履行和行使销售房屋回收投资款的义务和权利,而且合同中确认的已销售和预售的1 935.67平方米铺面也未能完全实现。因而众X公司怠于履行《解除联营协议》第六条及《补充协议》的行为,使得相关条款的合同目的无法实现,导致众X公司在超出其应享有的债权数倍的情况下长期占有客运中心的资产,使合同中约定的相关产权移交的目的不能及时实现。众X公司的行为损害了客运中心的合法权益,构成违约,因而客运中心要求解除《解除联营协议》第六条及《补充协议》第一条的请求应当支持。而客运中心未按合同约定给付众X公司一千五百万元,仅支付1 250万元,其行为也构成违约,因而双方相互要求对方支付五十万元违约金的诉讼请求均不应支持。关于众X公司售房收入额的认定,根据审计报告,众X公司已实际出售1 619.71平方米的铺面,另有69.42平方米的铺面已预售并收取了定金,所以应认定众X公司售出的房屋面积为 1 689.13平方米;由于双方在签订合同时约定了由众X公司出售房屋的最低限价,根据审计报告,众X公司在出售1619.71平方米铺面时,与购房者签订的合同总价为12542268元,该价款按双方约定价计算低于约定价,应当以双方约定价认定1 689.13平方米铺面的价值为13 548 826元较妥。关于审计鉴定后发生的热贴费十一万元及税费二十万元,由于合同约定这两类费用应由客运中心承担,所以这两笔费用应计入众X公司的投入。综上,众X公司对客运中心应享有的债权应当是34 246 400.33元+11万元+20万元- 1 250万元-13 548 826元-4801 381.18元,即 8 026 193.15元。关于众X公司反诉之请求,对于众X公司所主张的劳务补助费八十万元应当支持;对众X公司所主张的损失53 770.19元,由于众X公司未能提供证据证实该损失系旅客运输中心的过错所致,因而该请求不应支持,关于众X公司提出的对外所负热贴费和税费之问题,由于今后实际发生额是否有变化现不详,所以待实际发生后,双方另行处理较妥。依照《中华人民共和国民法通则》第五十三条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(四)项之规定,判决如下:一、解除客运中心与众X公司签订的《解除联营协议》的第六条及《补充协议》;二、由众X公司于判决生效后三十日内向客运中心移交客运大厦1 689.13平方米已出售铺面之外的所有房屋,并移交相关的土地、产权手续;三、客运中心支付众X公司投资款 8 026 193.15元;四、客运中心支付众X公司反诉的劳务补助金八十万元;五、上述第三、四项合计8 826 193.15元,由客运中心于判决生效后三十日内向众X公司付清;六、新疆伊犁建筑工程公司所承包工程的质保金,在其履行质保义务后由客运中心偿付;七、其它甩项建设工程合同所涉及的质保金,若承包方履行完质保义务后,由众X公司偿付;若承包方履行质保义务不能,由众X公司向客运中心承担相应责任;八、已销售的1 689.13平方米铺面对外所享有的债权归众X公司;九、联建客运大厦过程中对外所负的债务,除上述质保金及热贴费和税金外,均由众X公司承担;十、驳回客运中心和众X公司的其它诉讼请求。
客运中心与众X公司均不服,向新疆维吾尔自治区高级人民法院提起上诉。
新疆维吾尔自治区高级人民法院二审对一审查明的事实予以确认。
2006年11月28日,新疆维吾尔自治区高级人民法院作出(2006)新民一终字第65号民事判决认为:客运中心与众X公司签订的《解除联营协议》和《补充协议》合法有效。按照协议约定,众X公司负有向客运中心移交客运大厦的使用权和所有权的义务,客运中心负有支付投资款的义务。客运中心以现金方式向众X公司支付投资款的金额是一千五百万元,剩余款额由众X公司通过售房收入取得。众X公司出售商铺的约定是客运中心支付对价的方式,出售商铺既是众X公司的合同义务,也是其实现合同权利的方式。众X公司应当按照协议的约定将客运大厦的使用权交予客运中心,并积极履行售房义务。众X公司没有按照协议约定将客运大厦使用权交予客运中心,也未履行售房义务,客运中心未按照协议约定向众X公司足额支付一千五百万元投资款,原审法院认定客运中心、众X公司均构成违约,并无不当。我国担保法明确规定对实现债权的担保形式有保证、抵押、质押、留置、定金五种形式,本案中众X公司保留房屋所有权的形式不属于担保法规定的担保形式,且双方在签订解除协议时没有对设定担保达成一致意思表示。众X公司关于《解除联营协议》第六条是其对客运中心所享有债权的担保的约定之主张是其单方对协议条款的理解,并不符合合同本意。在解除协议签订后两年多的时间里,其(众X公司)未向客运中心反映房屋未能售出的原因,也没有向客运中心主张降低销售价格。客观上造成在解除协议签订后两年多的时间里,客运中心在只欠付少部分价款的情况下,一直未能取得该房产的使用权,合同目的无法实现。原审法院判决解除《解除联营协议》第六条及《补充协议》并无不当。
关于客运中心要求将双方协议中约定已预售出的246.44平方米商铺,按照约定价格冲减众X公司投资款的上诉主张。因鉴定报告已经确认了众X公司实际售出的房屋面积,所以应当按照实际发生的售房面积计算应冲减的价款。原审法院采用鉴定报告所确认的以实际售出的1 689.13平方米的销售房款冲抵众X公司应收投资款,并无不妥,予以维持。
关于众X公司提出原审的司法会计报告中未对“2005年6月23日之后对大楼的平均日管理费用”做出鉴定,要求法院二审重新鉴定的问题。原审法院进行司法鉴定的截止时间是2005年6月23日,在此日期之后产生的日常管理费用,原审法院并未审理。在原审法院未审理的情况下,本法院二审径行进行鉴定,势必造成对当事人诉权的限制。因此对众X公司要求重新鉴定的申请不予准许,众X公司可对新发生的费用向客运中心另行主张。
关于众X公司提出应计入投资的款项:人防费12.5万元,企业所得税1 065 880.13元,评估费81 400元,热贴费771 401,24元,没有列入鉴定报告,一审判决也没有涉及的问题。原审判决依据双方认可的鉴定报告对已经实际发生的款项作出了认定,对于鉴定后发生的热贴费十一万元及税金二十万元原审亦作出了认定,对于尚未发生的费用,原审作出待实际发生后双方另行处理的判定并无不当,予以维持,众X公司对于鉴定后实际发生的费用,可以向客运中心另行主张。
关于占用资金利息问题。双方所签《解除联营协议》并未对利息进行约定,且原审法院的鉴定已对众X公司实际发生的投资款项进行了核算。故众X公司另外主张利息的诉请没有事实及法律依据,不予支持。关于众X公司提出违约金赔偿费53 770.19元的问题,众X公司未能提供证据证明该损失是由客运中心的过错所致,故对该上诉请求亦不予支持。
综上,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。
众X公司不服,向最高人民法院申诉。2009年7月30日,最高人民法院作出(2008)民申字第514号民事裁定认为,众X公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款规定的情形,裁定驳回众X公司的再审申请。
众X公司仍不服,向新疆维吾尔自治区人民检察院提出申诉。该院立案审查后提请最高人民检察院抗诉。
2011年8月17日,最高人民检察院以高检民抗[2011]57号抗诉书向最高人民法院提出抗诉,抗诉理由如下:
一、终审判决认定众X公司违约,认定的基本事实缺乏证据证明,判决解除《解除联营协议》第六条及其补充协议,适用法律确有错误。
1.双方当事人签订的《解除联营协议》第二条约定:“甲方(众X公司)同意以 21 633 696元的总价将整个客运大厦(除去已售出和已预售的1 935.67平方米)的所有房地产使用权和所有权转交于客运中心。”第六条约定:“对负一楼、一楼、二楼还未售出的商用部分暂不办理产权转移手续,由众X公司继续以不低于原定价格的标准出售,销售资金由双方共同管理,首先用于清偿客运中心所欠众X公司的相关款项,直到还清为止。”根据合同的上述约定可知,众X公司的合同义务是在客运公司支付转让价款后,将客运大厦剩余部分的房地产使用权和所有权交予客运中心。合同第六条是为了解决客运中心付款困难而设定的,但这并不改变双方合同的义务,支付转让款是客运中心的合同义务而非众X公司的义务,因此,对未售出的房屋继续以不低于原定价格的标准出售,是众X公司取得转让价款实现合同权利的一种方式,也是对众X公司取得转让款的权利担保,并非众X公司的合同义务。终审法院认定“出售商铺是众X公司的合同义务”,缺乏合同与事实依据。退一步说,即使出售商铺是众X公司的合同义务,但因为《解除联营协议》和《补充协议》并未明确约定完成房屋销售的数量和截止销售的时间,众X公司的行为也没有违反合同的约定,不构成违约。
2.众X公司一直积极在进行客运大厦的房屋销售,剩余房屋未能及时售出,并非众X公司的过错。第一,因为客运中心欠中国银行伊犁州分行贷款纠纷案等案件,客运大厦的土地及地面建筑物于《解除联营协议》签订前的2003年8月就被伊犁州法院多份生效法律文书查封,影响了房屋的出售。第二,众X公司一直在积极进行房屋的销售,曾通过多家媒体发布售房广告,预售1 935.67米,实际销售房屋1 689.13米。第三,在原定价格比较高、不利于销售的情况下,众X公司向客运中心的上级主管单位伊犁州交通局提出了《关于盘活客运大厦销售活动的方案》,建议降价销售、以租代售等方式,但伊犁州交通局一直未予答复。同时,众X公司也与乌鲁木齐墓士塔格营销运转传播有限公司签订了《伊犁客运站商业项目销售代理合同书》。这些都表明众X公司一直在努力销售客运大厦的有关房产,并未怠于售房,终审判决认为众X公司“也未履行售房义务”,“在解除协议签订后两年多的时间里,其未向客运中心反映未能售出的原因,也没有向客运中心主张降低销售价格”,认定的事实与实际情况不符,缺乏证据支持。
3.终审判决解除《解除联营合同》第六条及《补充协议》,适用法律确有错误。《中华人民共和国合同法》对解除合同有着严格的条件限制。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”除第(一)、(五)种情形外,其它情形均以一方当事人违约作为解除合同的前提要件。在本案中,没有第(一)、(五)种情形,从前面的论述也可以看出众X公司不存在违约的情况,终审判决以众X公司存在违约作为解除合同的依据,判决解除《解除联营合同》第六条及其补充协议,既无事实依据也无法律依据,适用法律确有错误。
4.在确认客运中心未按合同约定足额支付众X公司投资款、没有证据证明众X公司存在违约行为的前提下,终审法院认定“原审法院认定客运中心、众X公司均构成违约,并无不当。”从而对众X公司要求客运中心支付五十万元违约金的诉讼请求不予支持,适用法律亦有错误。
二、终审判决维持一审关于“众X公司于判决生效后三十日内向客运中心移交客运大厦 1 689.13平方米已出售铺面之外的所有房屋,并移交相关的土地、产权手续”的判决,适用法律确有错误。
根据双方当事人签订的《解除联营协议》及《补充协议》的约定,客运中心负有先行付清众X公司投资款的先履行义务,《补充协议》第一条约定:“对负一楼、一楼、二楼、三楼、四楼、五楼、六楼还未售出的商用部分暂不办理产权转移手续,由众X公司继续以不低于原定价格的标准出售……客运中心所欠众X公司相关款项还清后,剩余部分商业面积和土地由众X公司负责将房地产产权一次性转至客运中心名下”。由上述约定可见,客运中心负有清偿其所欠众X公司投资款的先履行义务,在客运中心还清所有投资款后,众X公司才应将剩余部分的房屋和土地一次性转移至客运中心名下,众X公司在获得相应投资款后移交客运大厦产权是后履行义务。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定:“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”终审判决在客运中心尚未付清所欠众X公司投资款、先履行义务没有完成的情况下,判决众X公司将客运大厦的产权移交给客运中心,将双方当事人在《解除联营协议》及《补充协议》中确定的先履行义务、后履行义务变成了一手交钱一手交楼的同时履行义务,违反了当事人在合同中的约定,适用法律确有错误。
三、终审判决漏判销售楼房产生的税金和有关费用。
《解除联营协议》第六条和《补充协议》第一条均规定:“……此销售过程中所发生的税金和相关费用由乙方(指客运中心)承担”。作这样的约定,是因为众X公司的售房目的并非为了从销售中获取利润,销售款将全部用于偿还客运中心所欠的投资,因销售而产生的税金、费用等成本当然应当由客运中心承担。终审判决认定众X公司实际已出售1 619.71平方米的铺面(与购房者签订的合同总价为12 542 268元),根据终审判决的该项认定,众X公司应交纳营业税(含城建税和教育费附加)5.5%,至少在12 542 268元×5.5%=689 824.74元以上,还应缴纳企业所得税1 566 591.35元,但终审判决却漏判该税负成本。
最高人民法院受理抗诉后,于2011年10月 18日作出(2011)民抗字第81号民事裁定提审本案。
2012年12月14日,最高人民法院作此 (2011)民抗字第81号民事判决认为:关于众X公司是否违约以及双方合同应否解除问题。众X公司与客运中心签订的《解除“联营开发房地产协议”的协议》及其《补充协议》虽约定众X公司在订立合同后继续出售客运大厦商铺,并以销售资金首先清偿客运中心所欠众X公司的款项,在该欠款还清后众X公司将客运大厦尚未出售的房地产产权一次性移交给客运中心,但对于众X公司销售商铺的期限以及移交客运大厦的产权给客运中心的时间,合同均未作出约定,众X公司起诉时,并不构成违约。原审判决认定众X公司没有按协议约定将客运大厦使用权交予客运中心,也未履行售房义务,构成违约,没有合同依据。同时,根据众X公司提交的《关于盘活客运大厦销售活动的方案》等证据表明,众X公司并未怠于销售客运大厦商铺,原审认定与事实不符。但结合本案合同的实际履行状况,众X公司销售客运大厦的状况确实不理想。如果继续履行合同,众X公司及时收回投资款以及客运中心及时收回客运大厦未售出的房地产产权的合同目的都很难实现。故原审判决解除双方合同符合本案实际,予以维持。
关于原审判决众X公司于判决生效后三十日内向客运中心移交客运大厦是否适用法律不当问题。本案中,众X公司与客运大厦互负债务,按照双方合同约定,众X公司对客运大厦的商用部分进行销售,在所得销售款还清客运中心所欠众X公司投资款后,众X公司再将剩余未售出的房地产产权转至客运中心名下。根据合同的这一约定,应认定双方当事人对互负债务约定了履行顺序,即客运中心向众X公司支付投资款的履行义务在先,众X公司将客运大厦剩余未售出的房地产产权移交给客运中心的履行义务在后。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定:“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”在双方当事人对其之间的互负债务已经约定了先后履行顺序的情形下,原审未依合同约定判决双方履行顺序,既不符合合同约定,也不符合法律规定,属于适用法律不当,予以纠正。众X公司应在客运中心付清其投资款及劳务补助金合计8 826 193.15元后三十日内,将客运大厦未售出的房地产产权移交给客运中心。
关于众X公司申诉主张原审判决漏判的税金和有关费用,经再审查明,众X公司已就上述款项另案诉讼,且经一、二审法院审理已作出了生效判决,故众X公司此项申诉理由不属本案审理范围。综上,原审判决解除《解除“联营开发房地产协议”的协议》第六条及其《补充协议》正确,予以维持。但认定众X公司构成违约没有合同依据和事实依据,判决众X公司和客运中心互不支付五十万元违约金以及判决众X公司于判决生效后三十内向客运中心移交客运大厦剩余房屋产权,适用法律不当,予以纠正。由于众X公司不构成违约,其不应向客运中心支付合同约定的 50万元违约金,而客运中心的违约事实清楚,应依约向众X公司支付五十万元违约金,众X公司应当在客运中心付清所欠款项8 826 193.15元后三十日内,向客运中心移交客运大厦尚未售出的房地产产权。众X公司再审诉讼请求部分成立,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项以及第一百八十六条第一款的规定,判决如下:一、撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院(2006)新民一终字第65号民事判决;二、维持新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院(2005)伊州民三初字第12号民事判决第一、三、四、五、六、七、八、九、十项;三、变更维持新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 (2005)伊州民三初字第12号民事判决第二项为:客运中心履行完向众X公司付清投资款等 8 826 193.15元之后,众X公司向客运中心移交客运大厦已出售商铺之外的房地产产权;四、客运中心自判决生效后三十日内向众X公司支付违约金50万元。





 
 
 
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